「実家を売却したいけど、売り時や売り方がわからない」
「実家を売るなら、なるべく高く売却したい！」

疑問点や不明点が多く、難しい実家の売却。
売りたいと考えてはいるものの、思い出のつまった家ということもあり、なかなか売却できずにいるという方も多いのではないでしょうか？
実家の売却では相続トラブルが起こることもあるため、自分の持ち家を売却するよりも慎重に進めなくてはいけません。

この記事では、実家を売却するのにベストなタイミングの見極め方に触れながら、売るときの流れや売却する際に発生する費用や税金などの気になる点についてわかりやすく解説します。
実家の売却を検討中の方は、ぜひ最後までご覧ください。

実家を売却するタイミング

実家を売却するタイミングは、「相続前」と「相続後」の2つに分けられます。

相続する前に売却する

相続前に売却する方法は、親が実家を所有している状態で売る方法です。
相続前に実家を売却する場合、実家の所有者となっている親が売り主となって売却を進めることになります。

相続前に実家を売却するメリットとしては、「資産価値が下がる前に売れる」「相続トラブルに発展しづらい」などがあげられます。
一方、売却すると親の住む家がなくなってしまうので、「親が施設に入居する」「子どもの家に同居する」など、売却できるケースやタイミングが限られる点には注意が必要です。

相続後に売却する

相続後に売却する方法は、親から実家を相続し、子どもが所有している状態になってから売る方法です。
相続前に売却する方法は選択できるケースが限られるため、相続後に売却する方が一般的だと言えます。

この方法の場合、子どもに実家の所有権が移ってから売却するため、よりスムーズに売却を進めることができます。
親が住む場所を考えたり悩まされたりせずに済む点は、相続後に売却する方法ならではのメリットです。

一方で、相続が完了してから売却することになるので資産価値が下がる可能性には注意しなければなりませんし、相続トラブルが起きやすい点にも注意が必要です。

相続前に実家を売却するべき理由

実家の売却は、相続後ではなく、相続する前にするのがおすすめです。
相続前に実家を売却するべき4つの理由を解説します。

老朽化によって資産価値が下がる

相続した実家を売却しようと考えているのであれば1日でも早く売却するべきです。

家はどんどん劣化していきます。
長年住んでいる実家となればなおさらですが、劣化すればするほど劣化が進み、不動産としての価値が下がっていきます。
悠長に構えていると、いざ売りに出したときに「全然買い手がつかない」となってしまう可能性も。

また、建物の劣化が進むだけではなく、所有している間は維持費や税金がかかり続けるので、売却できる時期や金額によってはマイナスになる可能性もゼロではありません。

古く買い手がつきづらそうな物件は不動産として売るのも難しくなります。
建物を解体して土地だけで売り出すという方法もありますが、その場合は100万円単位の費用がかかる点にも注意が必要です。

家が劣化するとこのようにさまざまなリスクが想定されるため、相続する前に売却に取り組み始めることが大切です。

相続トラブルに発展する可能性がある

親から相続する資産である実家を売却する上で最も厄介なのが、相続トラブルです。

現金のような資産は兄弟や親族などで均等に分けることができますが、不動産はそうはいきません。
均等に分けるのが難しいだけでなく、価値が高いので揉めやすいという傾向もあります。
また、いざ売却するとなったときに、「やっぱり売りたくない」と、売却に反対する相続人が出てくる可能性も。

相続トラブルが長引けば長引くほど家の劣化が進み、どんどん価値が下がっていくので、いざ売ろうとしたときには「全然買い手がつかない…」となってしまいかねません。
何より、兄弟や親族間で争うのは、家を譲った親も望まないはず。

余計な争いを避けるためにも、親の所有物となっている間に売却を進めて現金化しておき、均等に振り分けられるようにしておくのがおすすめです。

相続税を支払えない可能性がある

親の遺産を相続した場合、相続税を支払わなくてはいけません。
相続税の支払いは相続した遺産の中から税金分を差し引いて納めるのが一般的です。
相続の対象となる遺産が実家だけの場合は相続税に充当できる分がないので、実家を売却して納めることになります。

ただ、不動産の場合、売却できるまでに時間がかかるため、相続税の支払い期限までに買い手がつかないケースも。
相続税を支払うのが難しい相続人がいる場合は、連帯納付義務によって他の相続人がその人の分まで納めなければならないため、相続税の支払いで揉める可能性もあります。
また、相続税の支払いを延滞すると、金額に応じた延滞金が課されることになり、負担が増すというデメリットも。

このようなリスクを避けるためにも、事前に売却して現金化し、相続税をスムーズに支払える状態にしておくのがおすすめです。

税金の特例が適用されなくなる

親から相続した実家を売却すると、「相続等により取得した空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除」が適用され、税金の額が軽減されることがあります。
この特別控除を考慮して相続後の売却を検討している方もいるかと思いますが、この特例を適用するには以下の条件を満たさなくてはいけません。

• 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
• 相続した時点で被相続人が一人暮らしであること
• 相続を開始してから3年以内に売却すること
• 譲渡対価が1億円以下であること
• 親族や特別な関係者への売却でないこと

これらの要件を満たしていないと特別控除が適用されず、想定していたより税金が高くなる可能性があります。

一方、相続前に実家を売却する場合は、「居住用財産の3,000万円控除の特例」という特別控除を利用可能です。
こちらにも控除を受けるために満たすべき要件はありますが、空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除ほど複雑で厳しいものではないため、相続前に売却して居住用財産の3,000万円控除の方の活用を検討する方が懸命です。

実家を売るときの3つの売却方法

実家を売るときの売却方法にはさまざまな方法がありますが、それぞれにメリット・デメリットがあるため、それらを把握した上でどの方法で売却するかを考えなくてはいけません。
実家を売るときに利用できる3つの売却方法を解説します。

不動産会社に仲介してもらって売却する

実家の売却方法として一般的なのが、不動産会社に仲介してもらって売却する方法です。
不動産のプロである不動産会社に買い手を探してもらい、間に入ってもらいながら実家の売却を進めていきます。
買い手を広く募集するため相場に近い金額で売却しやすく、実家の状態によっては相場より高く売れる可能性もあります。

一方、売却に3ヶ月〜半年ほどかかることがほとんどで、現金化するまでに時間がかかるというデメリットも。
実家の状態や立地条件によっては半年以上かかることもあるため、古い家や立地がよくない家を売る場合は注意が必要です。

不動産会社に買い取ってもらう

不動産は不動産会社に直接買い取ってもらうこともできます。
この方法の場合、不動産は仲介役ではなく買主となります。

仲介を依頼して買い手を探してもらう必要がなく、不動産が提示する金額に合意すればすぐに実家を売却できるので、短期間で売りたい方にうってつけの方法です。
不動産会社は戸建てやマンションへの建て替えなど開発も視野に入れて買い取りを行うため、仲介だとなかなか買い手がつかない物件でも買い取ってもらいやすいというメリットもあります。

一方、仲介で売却する方法に比べて売却価格が低くなりやすい点には注意が必要です。
よほど条件が良い物件でない限り相場以上の金額で買い取ってもらうことはできないので、高値で売りたい方にはあまりおすすめできない方法だと言えるでしょう。

更地にしてから売却する

実家の築年数が古くてそのまま売却するのが難しい場合は、一度建物を解体し、更地にしてから売却するという方法もあります。

古い家や劣化が進んでいる家は金額を下げても買い手がつかないこともあるので、あまり状態がよくない実家を売りたいときにはこの方法がおすすめです。
更地になると買主側の活用方法が広がるので、より幅広い層にアピールできるという強みもあります。

一方、建物の解体費用や廃棄物の処分費用など、更地にするためのコストがかかる点には注意しなくてはいけません。

実家を売却するときの流れ

実家を売却するのであれば、どういった流れで対応を進めていくのかについても把握しておかなくてはいけません。
不動産の売却は、以下のような手順で進めていきます。

査定に出す準備をする

いざ売却することが決まってから必要な書類を探し始めたり家の片付けを始めたりするのは非効率なので、実家を売却することが決まったら査定に出す準備を進めましょう。

自力で家を片付けるのが難しい場合は、専門の業者に片付けを依頼するのがおすすめです。
専門業者は、家をきれいに片付けてくれるだけでなく、不用品の回収も行ってくれます。
オプションにはなりますが、消臭やハウスクリーニングを依頼することも可能です。
また、迅速に対応してくれるので、実家の売却をスムーズに進めることもできます。

自力で片付けようとすると、途中で挫折したり、片付くまでに時間がかかって査定額が下がる可能性もあるので、専門業者に依頼してスピーディーに片付け、なるべく早く査定に出すのがおすすめです。

自分たちで実家を片付ける場合の手順については、実家の片付けはどこから始めるべき？関係性を崩さないための手順で紹介しています。

査定してもらう

実家を売却するのに必要なものが決まったら、不動産の仲介や買い取りを依頼する不動産会社を決め、査定してもらいましょう。

不動産の評価額はそれぞれの会社によって異なるためなるべく多くの会社に査定を依頼するべきですが、その際に便利なのが一括査定サービスです。
売却する予定の実家の情報を提供するだけで、多くの不動産会社が査定額を提示してくれます。

一括査定が完了したら、提示された見積もりの中で条件の良いものをいくつかピックアップし、実際に店舗を訪れ、実家の売却について相談してみてください。
その際に提示される本査定の結果や接客時の対応、サポート内容などを比較しながら、どの不動産会社に依頼するか決めましょう。

媒介契約を締結して売り出してもらう

実家の売却をサポートしてもらう不動産会社が決まったら、媒介契約を締結して売りに出してもらいます。

媒介契約には、以下の3つの種類があります。

一見すると複数の不動産会社に依頼できる一般媒介契約の方が魅力的に感じますが、必ずしもそうではないため注意しなければいけません。
複数の不動産会社に依頼すると、それぞれの不動産会社のモチベーションが下がり、対応の優先順位が下がる可能性があります。

一方、専属専任媒介契約や専任媒介契約は拘束力こそ高めですが、その分、しっかり取り組んでもらいやすいというメリットがあるので、それぞれのメリット・デメリットを比較し、より最適だと思われる方法で契約を結ぶことが重要になります。

売買契約を締結する

実家の買主が見つかったら、売買契約を締結していきます。
売買契約の際は宅地建物取引士が重要事項に関して詳しく説明するので、内容をしっかり確認しておくようにしましょう。

宅地建物取引士による重要事項の説明が完了したら、不動産会社が以下の書類を作成し、買主に引き渡します。
物件状況報告書（告知書）：物件について告知するべき事項をまとめたもの
付帯設備表：設備の有無や状態についてまとめたもの

これらの確認が済んだら書類に署名・捺印をして、完了となります。

不動産会社に仲介を依頼するのではなく直接買い取ってもらう場合は、不動産会社と売買契約を締結することになります。

決済して登記する

売買契約が完了したら、決済をし、不動産の所有権を移転するための登記を行います。
この手続きが完了した段階で、実家の所有権は買主へと移ることになります。

そのため、この段階になるまでに実家をきれいにしておいて、いつでも引き渡せる状態にしておかなくてはいけません。
実家にゴミや不用品が残っていると購入をキャンセルされる可能性がありますし、その他のトラブルにつながる可能性もあるので、引き渡せる状態にしておきましょう。

もし自分で対処するのが難しい場合は、専門業者に片付けを依頼し、対応してもらうようにしてください。

実家を売却するときにかかる費用や税金

実家を売却する場合、さまざまな費用が発生します。
また、売却にともなって発生する税金についても把握しておかなくてはいけません。

実家を売却するときにかかる主な費用と税金については以下のとおりです。

実家を売却するときの注意点とポイント

実家を売却する際は、以下の点に注意しつつ、ポイントを押さえながら売却することが重要です。

空き家のまま放置するのを避ける

実家を売却する際は、なるべくスピーディーに売却を進めるべきです。

住宅を空き家のまま放置していると、住宅の設備を使わない状態が続くことになるため、どんどん劣化していきます。
何より、住宅の価値は築年数が経過すればするほど下がっていくので、売却するのであればなるべく早いタイミングで売却するべきです。

相続前に売却するのが一番ではありますが、相続前の売却が難しいケースもあるかと思います。
その場合は、相続してから売却の準備を進めるのではなく、事前に話し合い、必要な書類を集めるなどして相続した後にスムーズに売却を進められる状態にしておきましょう。

相続人全員で話し合う

親が亡くなった後で実家を売却する場合、相続人全員で話し合いながら売却の対応を進めなくてはいけません。
これは、遺産分割協議で相続割合が明確になるまでの間は実家が相続人全員の共有財産になるためです。

実家の売却に一人でも反対する人がいると売ることはできないので、前もって相続人全員で相続した後の実家をどうするか話し合っておくべきです。
相続人が決まって特定の人が実家を相続することが決まった場合は全員に許可を得る必要はありませんが、売却することを知らない人がいると後で揉める可能性があるので、やはり事前に話し合ったり伝えたりしておくべきだと言えるでしょう。

このような対応が面倒だと感じる場合は、相続前に売却するのがおすすめです。

家財や不用品の処分を進める

家財や不用品が残ったままの状態で不動産を売却することはできないため、実家を売却する際は、売却と同時並行で家財や不用品の処分を進めなくてはいけません。
期日までに処分が完了しておらず、引き渡せる状態になっていない場合、買主や不動産会社との間でトラブルに発展する可能性もあるので、早いタイミングで対応を進めておくようにしましょう。

家財や不用品が多く、自力で対応するのが難しい場合は、専門業者に片付けを依頼することも検討してみてください。

実家を売却するときの片付けは便利屋サービス21にご相談ください！

実家の売却は、相続前に進めることもできますし、相続してから対応することもできます。
「親の住まいを確保するのが難しい」「相続人全員の合意を得るのに時間がかかる」など理由がある場合は仕方ありませんが、相続後のトラブルを避けるためにも、実家の売却は相続前に進めておくのがおすすめです。

ただし、家財や不用品がそのままになっていると売却できないので、売却を片付けを一緒に進めるようにしましょう。
自力で片付けるのが難しい場合や売却をスピーディーに進めたい場合は、専門の業者に片付けを依頼するのも一つの手です。

便利屋サービス21は、住宅の片付けや不用品の回収を依頼できる便利な業者です。
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